VICI Properties (NYSE: VICI), principal propriétaire de biens immobiliers de casinos situés sur le Strip de Las Vegas, a récemment réussi à lever des fonds en émettant des obligations non sécurisées d’un montant total de 1,75 milliard de dollars. Les fonds générés par cette opération seront alloués au remboursement ou à la réduction de la dette échue d’ici la fin de l’année.
Cette fiducie de placement immobilier (REIT) a proposé 900 millions de dollars d’obligations arrivant à échéance en octobre 2031, offrant un taux d’intérêt de 5,4 %. En outre, elle a également émis 850 millions de dollars d’obligations à échéance en octobre 2036, avec un taux de 5,75 %. Les taux d’intérêt plus élevés sur ces obligations à long terme sont dus aux risques accrus que prennent les investisseurs, qui doivent patienter plus longtemps avant de récupérer leur capital.
“L’Émetteur a l’intention d’utiliser le produit net de l’émission pour rembourser tout ou une partie de ses dettes en cours, y compris (i) 480,5 millions de dollars en montant principal d’obligations senior à 4,500 % arrivant à échéance en 2026, (ii) 19,5 millions de dollars en montant principal d’obligations senior à 4,500 % arrivant à échéance en 2026, et (iii) 1,25 milliard de dollars en montant principal d’obligations senior à 4,250 % arrivant à échéance en 2026. Les produits restants seront affectés à des fins corporatives générales, qui peuvent inclure l’acquisition et l’amélioration de propriétés, des dépenses d’investissement, le fonds de roulement et le remboursement ou le refinancement de dettes,” a déclaré la fiducie basée à New York.
Les deux tranches d’obligations émises par VICI ont reçu une notation de BBB- par Fitch Ratings, la note la plus basse de la catégorie d’investissement, reflétant ainsi le profil du propriétaire selon les principales agences de notation.
Réduction de la dette à court terme
La vente d’obligations par VICI est particulièrement significative pour diverses raisons. Tout d’abord, elle démontre l’engagement du propriétaire de Caesars Palace à diminuer les échéances à court terme. Par ailleurs, cette opération s’effectue dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, ce qui complique la situation.
Les REIT, en raison de leur niveau d’endettement élevé, sont particulièrement vulnérables aux fluctuations des taux d’intérêt. Cela signifie qu’ils bénéficient généralement lorsque les coûts d’emprunt diminuent. Cependant, les contrats à terme sur les fonds fédéraux et les prévisions du marché montrent peu de probabilité que la Réserve fédérale réduise les taux cette année. Si les taux avaient baissé à un moment donné cette année, VICI aurait probablement pu émettre les 1,75 milliard de dollars d’obligations non sécurisées avec des paiements d’intérêt moins élevés.
Bien que la valeur de l’action ne reflète pas nécessairement cette réalité, le propriétaire du Venetian avance avec assurance malgré l’incertitude liée à la Réserve fédérale.
“L’activité d’investissement externe a été mesurée et est conforme aux politiques financières de l’entreprise, y compris l’endettement,” note Fitch. “VICI pourrait temporairement dépasser la sensibilité à la dégradation de Fitch de 5,5x tout en maintenant sa note de défaut de l’émetteur (IDR) de ‘BBB-‘ pour des acquisitions stratégiques si cela s’accompagne d’un plan de désendettement crédible.”
Négociations avec Caesars Entertainment
Les détenteurs d’obligations pourraient apprécier le plan de VICI visant à réduire ou à éliminer les échéances de 2026 mentionnées précédemment. Cependant, ils ainsi que leurs homologues actionnaires s’interrogent probablement sur l’évolution des négociations entre la REIT et Caesars Entertainment (NASDAQ: CZR) concernant le bail principal régional de l’opérateur de casino.
Ce sujet a eu un impact sur les actions de VICI, mais ni la REIT ni la société de jeux n’ont beaucoup communiqué sur les discussions lors de leurs récents appels de résultats du deuxième trimestre. Les créanciers et les actionnaires de VICI sont probablement plus curieux de connaître l’état des discussions entre les deux entreprises, surtout maintenant que Caesars est la cible d’une offre publique d’achat de 17,6 milliards de dollars par Fertitta Entertainment Inc.
“L’exposition de VICI à Caesars présente un risque accru en raison de la diminution de la couverture des loyers dans le portefeuille de baux principaux régionaux de Caesars et de son acquisition imminente par Fertitta Entertainment Inc. Les négociations de bail pourraient aboutir à divers résultats, y compris des concessions sur les loyers, des transferts d’actifs ou des prolongations de bail, ce qui pourrait affecter le flux de trésorerie de VICI,” ajoute Fitch.
La rente de base annuelle de VICI est fortement concentrée entre Caesars (38 %) et MGM Resorts International (32 %).