Bien que le secteur immobilier affiche une tendance à la hausse, VICI Properties (NYSE: VICI) se distingue par des éléments moins favorables. Cependant, certains investisseurs y voient une opportunité intéressante.
Cet lundi, Lukasz Tomicki, le fondateur de LRT Capital, a annoncé via X qu’il a pris une position longue sur VICI. Il a précisé que « l’action est plutôt évaluée comme un actif obligataire à risque ». Depuis le début de l’année, les actions du plus grand propriétaire de biens immobiliers de casinos ont chuté de 6,1 %, tandis que l’indice Dow Jones des biens immobiliers américains a progressé de 11,35 %. Tomicki a également salué le fonds d’exploitation acquise (AFFO) de la société.
« L’activité sous-jacente continue de croître. Les revenus du deuxième trimestre ont augmenté de 5,7 % et l’AFFO par action a progressé de 4,6 % d’une année sur l’autre pour atteindre 0,62 $. La direction a également relevé le seuil inférieur des prévisions d’AFFO par action pour 2026 à 2,46 $ », a écrit Tomicki sur X.
VICI, tout comme son concurrent Gaming and Leisure Properties (NASDAQ: GLPI), opère avec des structures à triple net. Cela signifie que les exploitants de casinos paient non seulement un loyer aux REIT, mais sont également responsables des améliorations et de l’entretien des propriétés louées.
LRT Capital évalue les risques liés à VICI
Tomicki aborde son évaluation du propriétaire du Caesars Palace avec pragmatisme. Il a noté certains risques associés à l’action. Parmi ceux-ci, on trouve les défis à rendre les acquisitions financées par des fonds propres « accréditives » ainsi que la perspective d’un environnement de taux d’intérêt élevés qui pourrait freiner le « moteur de croissance » de VICI.
Bien qu’il ait mis en avant une diversification accrue parmi les locataires, le gestionnaire de portefeuille a souligné que Caesars Entertainment (NASDAQ: CZR) et MGM Resorts International (NYSE: MGM) représentent à eux seuls 72 % des revenus locatifs de VICI. Près de la moitié de ce montant provient du Strip de Las Vegas, où le REIT est le plus grand propriétaire immobilier.
L’investisseur n’a pas fait de commentaires concernant les discussions en cours entre Caesars et VICI sur les négociations de location principale des casinos régionaux entre les deux entreprises. Cette question est largement perçue comme un fardeau pour les deux actions. Toutefois, la saison des résultats du deuxième trimestre s’est déroulée sans que l’une ou l’autre des entreprises n’apporte des éclaircissements sur ces discussions.
On pense que les deux parties sont en train de travailler sur des solutions mutuellement bénéfiques. Cependant, la situation pourrait changer, car Caesars fait actuellement l’objet d’une offre de rachat de 17,6 milliards de dollars par Fertitta Entertainment.
Une croissance « héroïque » n’est pas nécessaire
Tomicki défend la position de VICI comme un actif immobilier sous-évalué, citant un ratio AFFO de 10,5x. Selon l’investisseur, si l’action atteignait un multiple AFFO de 12x à 14x, elle pourrait atteindre un prix compris entre 29,50 $ et 34,50 $. Ces chiffres représentent des primes significatives par rapport au prix de clôture du 18 août, qui était de 25,92 $.
Avec un rendement de dividende d’environ 7 %, VICI n’a pas besoin d’enregistrer une croissance spectaculaire pour offrir aux investisseurs un potentiel de hausse attrayant.
« L’évaluation est particulièrement intéressante car nous n’avons pas besoin d’une croissance héroïque. Collecter un rendement d’environ 7 %, faire croître l’AFFO par action de quelques pourcents chaque année grâce à des augmentations de loyer et à des investissements sélectifs, et même une normalisation modeste des multiples peut générer des rendements totaux attractifs », conclut Tomicki.